市政府办公室关于印发

市区老旧小区物业管理实施方案的通知

锡政办发〔 2020〕72号

　　各区人民政府，市各有关部门：

　　《市区老旧小区物业管理实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　                                                                          无锡市人民政府办公室

　　                                                                             2020年11月6日

市区老旧小区物业管理实施方案

　　为切实提升市区老旧小区宜居质量，进一步强化物业管理在城市精细化管理中的作用，提高老旧小区物业管理整体水平，根据《无锡市物业管理条例》《市政府关于开展宜居住区建设的指导意见》（锡政发〔 2019〕18号）等法规政策，结合我市实际，制定市区老旧小区物业管理实施方案。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以体制机制创新为核心，按照“政府推动、条块结合、以块为主”的原则，落实老旧小区“市政府统一领导、职能部门业务指导、各区推进实施、属地街道具体负责、社区协助落实”的工作机制，进一步理顺物业管理体制，实现市区老旧小区物业管理全覆盖，建立健全规范、稳定、有效、和谐的长效管理机制。

　　二、工作目标

　　自 2020年 10月起用一年时间实现市区老旧小区物业管理全覆盖，全部由国有物业服务企业进驻托底管理。覆盖范围包括三类老旧小区：一是 2000年以前建设的老旧小区（原则上以房改房为主，包括保留的城中村）；二是“三供一业”移交的老旧小区；三是纳入全市宜居住区建设整治改造的老旧小区（不含拆迁安置房小区）。

　　各区政府在今年内优先把群众反映问题最突出的老旧小区作为先行示范实施； 2020年 10月底前制定出推进实施清单； 2021年 10月底前完成全覆盖。通过实施物业精细化管理，实现“老旧小区整治效果保持长效、物业服务水平提升明显、精细化管理全面升级”的目标。

　　三、组织领导

　　市区老旧小区物业管理工作在市旧住宅区整治改造领导小组领导下实施，市住房城乡建设局（市旧住宅整治改造领导小组办公室）牵头组织指导、监督各地区各部门履行物业管理职责。各区旧住宅区整治改造领导小组具体负责和协调推进相关工作。

　　四、部门职责

　　市旧住宅区整治改造领导小组办公室（市住房城乡建设局）负责指导推进市区老旧小区实施物业管理工作；负责研究制定老旧小区物业管理工作的相关制度和考评机制，根据企业信用和业绩建立国有物业服务企业目录库，牵头组织长效管理的检查和考评工作；负责市级老旧小区物业管理专项资金的预算编制、分配审核和监督管理。

　　各区政府落实属地责任，具体负责本辖区内老旧小区的物业管理工作，履行物业管理工作的主体责任，做好日常考核，持续推进老旧小区整治；负责区级老旧小区物业管理补助专项资金的安排落实和考核拨付。

　　市财政局负责市级老旧小区物业管理补助专项资金的绩效论证和预算安排，并根据市旧住宅区整治改造领导小组办公室（市住房城乡建设局）的审核意见做好资金的拨付下达工作。

　　市国资委负责鼓励和指导国有物业服务企业进驻老旧小区实施管理。

　　市旧住宅区整治改造领导小组各成员单位依据各自职责，积极协助推进老旧小区物业管理工作。

　　五、服务标准

　　依据《无锡市普通住宅物业服务等级标准》，老旧小区物业综合服务不低于一级标准（具体标准另行制定）。对已委托国有物业服务企业实施管理的老旧小区，由市、区两级根据小区住宅房屋建筑面积，按照每月 0.5元/平方米的标准进行补贴，补贴时间为自国有物业服务企业正式进驻托底管理之日起的三年。

　　六、工作措施

　　（一）平稳移交过渡。各区政府统一领导，属地街道牵头，做好老旧小区物业管理移交工作，统一移交国有物业服务企业进驻托底管理。对于原先由非国有物业服务企业进行基本的“三保管理”的，按照求同存异、先易后难、一事一议、分类处置、平稳过渡的原则做好移交工作。涉及到原产权单位管理职责的，原则上参照我市“三供一业”移交政策，将维修资金与管房责任一并移交委托给属地街道，并及时至维修资金代管部门办理维修资金账户变更；涉及到管房单位所管公房的，也可按上述政策委托街道管理，确保进驻小区后工作正常有序进行。 2021年 10月底前全部完成移交工作，属地街道与国有物业服务企业签订各个物业管理区域的物业服务合同。

　　（二）合理划分区域，完善物业服务设施。各区以街道为板块，推行组团式、集约型、规范化管理。为确保老旧小区正常实施物业管理，各区首先应对老旧小区进行统一划分并完善物业服务设施。物业管理区域划分应以有利于管理为前提，不宜过大，原则上不超过 1000户，划分后土地四至界限明确，由市政道路、河道水系或其他明显标志分割，并结合属地街道、社区管理的范围确定。物业管理服务硬件设施应达到专业化物业管理要求，具体标准：提供必要的物业管理用房，按总建筑面积千分之一配比，最低不少于 50平方米，无用房的可以应地制宜进行配建或采用简易移动办公房等形式配建；完成小区围墙封闭（围墙应采用透绿形式）、门岗和出入口安全栅改造，实现小区封闭化管理。满足上述条件的，报区住房城乡建设部门和拟选聘的物业服务企业验收通过后，实施委托管理。

　　（三）选聘国有物业服务企业。市住房城乡建设局根据全市国有物业服务企业的管理规模、信用等级，建立国有物业服务企业目录库，根据每年考核和信用评价，采用动态管理，对管理不达标的企业下一年度清除出目录库。属地街道从清单内选聘国有物业服务企业进行托底管理，并报各区住房城乡建设部门备案。国有物业服务企业应在老旧小区整治前选定，并提出小区后续物业管理合理化建议，纳入整治方案。

　　（四）建立老旧小区物业服务综合考评体系。在 2020年 10月至 12月期间实施物业管理的小区，市、区两级财政补贴比为 5:5；在 2021年 1月至 10月期间实施物业管理的小区，市、区两级财政补贴比例按照现行市对区财政体制规定执行。

　　按照季度加年度考评相结合的方式对物业服务进行综合考核，补贴资金的 10%与考核结果挂钩，督促物业服务企业不断改进日常服务中存在的问题和不足，稳步提升物业服务管理效能。属地街道负责季度考核，各区住房城乡建设部门负责年度考核，市住房城乡建设局负责对各区进行“双随机”抽检考核。

　　（五）建立业主主动缴费自行选聘物业服务企业的机制。积极引导业主主动承担物业服务费，业主缴纳的物业服务费应单独建账，专项用于 3年后的小区物业管理。逐步提升业主物业服务消费意识，用 3年时间组建业主委员会（无法组建的，组建物业管理委员会），积极督促业主委员会或物业管理委员会与业主大会选聘的物业服务企业进行签约，实现政府托管向业主自行选聘物业服务企业过渡。 3年后对已经建立业主委员会（物业管理委员会）、并与物业服务企业签订委托管理合同的，依据物业费收缴率和管理水平，年终进行考核奖补，考核奖补细则另行制定；对未建立业主委员会（物业管理委员会）、未与物业服务企业签订委托管理同的，不予考核奖补。通过上述引导、激励的过渡方式，形成业主主动缴费自行选聘物业服务企业的良性机制。

　　（六）加大政策扶持。对于接管老旧小区物业管理的国有物业服务企业，对符合规定的补贴，可按不征税收入处理，并给予信用激励加分。对于在 3年内与业主委员会（物业管理委员会）直接签约、由业主缴纳物业管理费的国有物业服务企业，给予信用激励加分。

　　七、工作要求

　　（一）加强领导，提高认识。各地区各部门要从提升城市管理水平、推动和谐社会建设的高度出发，强化责任意识，通过物业管理体制创新，精心组织、示范引领、全面推进，确保各项工作落到实处，切实解决民生服务短板。

　　（二）强化宣传，营造氛围。加强正面舆论引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，营造共建共治共享的良好氛围。

　　（三）明确职责，落实要求。各职能部门要齐抓共管、相互配合，确保支持老旧小区物业管理工作推进的各项政策落实到位。各区旧住宅区整治改造领导小组要认真组织检查考核，确保各项工作顺利推进。