加强个人住房贷款风险防范    确保房地产金融安全

一、当前个人按揭贷款存在的风险

1、“假按揭”风险。自从国家出台了一系列对房地产市场的调控措施，房地产开发贷款准入门槛抬高。在此情况下，开发商采用假按揭手法从银行骗贷有上升趋势，把假按揭作为一种融资的渠道。“假按揭”风险逐渐成为个人住房、商用房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。

2、借款人风险。近几年，随着商品房销量的增长，个人住房贷款增长迅速。2007年，14家国有银行和股份制商业银行的个人住房消费贷款总计为9000多亿元，约为2006年的3300亿元的3倍以上。个人购置房产的70％～80％的房款来自银行贷款，而对贷款的偿还则完全依赖于对未来收入的预期。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终将引发风险。

3、抵押物风险。一是抵押物“两证”不齐，二是抵押物处置存在风险，三是住房贬值有风险。

二、经济环境的变化导致个人房地产贷款风险凸现

一是宏观经济形势的变化加剧房贷风险。2005年之后的数次加息导致贷款月供不断加重，已经超过了居民收入水平上涨的速度。另外，随着物价不断上涨使得生活负担加重，尤其是那些支付能力处于边际状态的人，将率先出现违约。

二是房价下降引发个人房贷风险暴露。当房价出现下跌时，房市的租金收益和投资收益大大低于预期，房价下降会产生财富效应，从而导致贷款违约率的上升和消费的下降，并降低房地产抵押的估价，一旦恐慌情绪形成，市场有可能处于崩溃边缘。

三是宏观调控增加了房地产贷款风险。前两年在股市火暴行情和巨大财富效应的鼓动下，很多人以购房为名义从银行贷款炒股，或者以住房为抵押贷款炒股，大量商业贷款违规进入股市。自2008年以来，股市大幅下跌，跌幅超过了60％，很多违规进入股市的资金被深度套牢。房地产个人贷款的风险无形之中转嫁给了银行。

三、防范个人按揭贷款风险的几点建议

1、银行应理性地开展房地产信贷业务。银行要高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识；按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合条件的开发商和购房者获取贷款；加强贷款管理，对发放的贷款实行全程动态监控；运用利率杠杆，调整住房开发结构，对高档住宅适当上浮利率；银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的防范措施，形成有效化解金融风险的机制。

2、加强对房地产信贷业务的监督。要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本条件；强化对房地产信贷业务的监管；建立房地产信贷风险决策报告制度，实现信息共享；对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处，严厉打击。

3、做到尽职调查和尽职审查。一是认真审查购房合同的真实性。二是审查首付款凭证的真实性。原则上首付款要缴存在开发商在经办行开设的帐户上，严格执行按揭贷款首付款比例的规定。三是客户经理及审查人员要了解本地区的房价水平及周边同档次楼盘的房价，防止房价高估。

4、选择优质客户。充分利用已运行的人民银行个人诚信系统查询借款人是否有不良信用记录，通过对借款人的工资单、住房公积金收入证明、缴税单的审查，结合其年龄、学历、职业、工作年限等信息，判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响。结合职业前景的判断，确定重点支持的职业与优质客户的标准，以优惠措施吸引优质客户，审慎发放经济适用房等以满足基本居住为目的的住房抵押贷款，完善相关法律法规，加强对失信、违约的惩处。

5、加强抵押（预）登记工作。为进一步防范房地产金融风险，保障房屋交易安全，维护购房者、银行及开发商的合法权益，根据《物权法》及《房屋登记办法》的相关规定，有关主管与职能部门要进一步加强管理，加强培训，加强督查，力争把贷款风险降到最低点，为稳定我市金融秩序作出贡献。（江阴市委  梅玉珍）